02 октября 2017

Налог на имущество по кадастровой стоимости: на что обратить внимание, чтобы не переплачивать

0 0
Если помещение находится в здании, включенном в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налог на имущество организаций определяется исходя из кадастровой стоимости, то как правильно определить кадастровую стоимость такого помещения? Какие «подводные камни» могут встретиться налогоплательщику и как отстоять свои права?

В соответствии с п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, исчисляемому по кадастровой стоимости, признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 НК РФ. Также согласно п. 3 и 4 ст. 378.2 НК РФ налогом на имущество по кадастровой стоимости облагаются недвижимое имущество иностранных организаций, не имеющих постоянных представительств, и жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.

Принимая во внимание, что налог на имущество организаций является региональным налогом, то для перехода на исчисление налога исходя из кадастровой стоимости недвижимости должны быть соблюдены следующие условия:

- утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на 1 января налогового периода (п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

Если стоимость утверждена позже, но в постановлении субъекта РФ прописано, что кадастровая стоимость утверждена на 1 число налогового периода, то согласно ст. 5 НК РФ акты законодательства о налогах вступают в силу по истечении одного месяца со дня их опубликования и не ранее 1-ого числа очередного налогового периода по соответствующему налогу. При этом акты законодательства о налогах, улучшающие положение налогоплательщиков, могут иметь обратную силу, если прямо предусматривают это (письмо ФНС России от 22.06.2017 № БС-4-21/11953@);

- принят закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

В законе субъекта РФ могут быть указаны как все перечисленные в п. 1 ст. 378 НК РФ виды недвижимого имущества, так и отдельные из них. Например, в случае, если в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств, законом соответствующего субъекта РФ особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости не установлены, то налог на имущество организаций в отношении указанного имущества не исчисляется (письмо Минфина от 26.01.2016 № 03-05-05-01/2969). Также региональными законами могут быть предусмотрены льготы для отдельных категорий налогоплательщиков. Например, в Москве субъекты малого предпринимательства при соблюдении определенных условий уплачивают налог в пониженном размере (п. 1 ст. 4.1 Закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций»);

- определён перечень объектов недвижимого имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, на предстоящий налоговый период.

Перечень должен быть определен не позднее первого числа очередного налогового периода (п. 7 ст. 378.2 НК РФ, письмо Минфина России от 11.08.2017 № 03-05-05-01/51686). Это правило не распространяется на жилые объекты, которые не учитываются в составе основных средств, и на объекты недвижимости иностранных организаций. Следует обратить внимание, что если налоговая база по налогу на имущество в отношении здания определяется, как его кадастровая стоимость, то и по помещениям в данном здании необходимо определять налоговую базу, как их кадастровую стоимость (письмо Минфина России от 13.03.2017 № 03-05-04-01/13780, направленное налоговым органам письмом ФНС России от 16.03.2017 № БС-4-21/4780). Если кадастровая стоимость помещения не определена, то она рассчитывается в соответствии с п. 6 ст. 378.2 НК РФ как доля кадастровой стоимости здания, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

Если же совокупность приведенных условий не выполняется, то организация определяет налоговую базу по налогу на имущество в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ как среднегодовую стоимость имущества. А при применении специальных налоговых режимов организация вообще освобождается от его уплаты (п. 2 ст. 346.11 НК РФ; п. 4 ст. 346.26 НК РФ; п. 10 ст. 346.43 НК РФ).

Особенности определения кадастровой стоимости

В НК РФ понятие «кадастровая стоимость» отсутствует, следовательно, налогоплательщики должны руководствоваться определениями отраслевого законодательства (п.1 ст. 11 НК РФ).

Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). Аналогичное определение кадастровой стоимости приведено и в подп. 2 п. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 24.17 Закона № 135-ФЗ датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта, который вступает в силу после его официального опубликования (обнародования).

В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), если иное не предусмотрено законодательством РФ (ч. 2 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Согласно п. 1 и 4 ст. 15 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость должна быть утверждена уполномоченным органом субъекта РФ. Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

Таким образом кадастровая стоимость объекта недвижимости считается определенной в целях исчисления налога на имущество, если она утверждена постановлением субъекта РФ, где расположен данный объект.

Как узнать, утверждена ли кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость объекта недвижимости для исчисления налога на имущество можно узнать из официального источника опубликования результатов утверждения кадастровой оценки объектов недвижимости субъекта РФ (ч. 1 ст. 24.17 Закона № 135-ФЗ). Так же данную информацию можно узнать, заказав в территориальном органе Росреестра выписку о кадастровой стоимости объекта недвижимости на начало налогового периода. На сайте Росреестра реализована возможность получения такой информации в электронном виде. При этом получить ее можно в течение 5 дней на электронную почту с электронной цифровой подписью или по почте с «синей печатью». Так же данную выписку можно заказать через МФЦ, которая предоставит ее заверенную собственной печатью и подписью. Выписка предоставляется бесплатно любому физическому или юридическому лицу по запросу (п. 4 ст. 63 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В такой выписке содержится:

  • описание объекта – вид и кадастровый номер;

  • величина кадастровой стоимости;

  • дата ее утверждения;

  • реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости;

  • дата внесения стоимости в ЕГРН;

  • даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости и начала применения кадастровой стоимости.

При этом особое внимание стоит обратить на реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости, где должны быть указаны номер и дата постановления субъекта РФ, которым утверждена кадастровая стоимость. Зачастую в выписке о кадастровой стоимости указана только дата утверждения. При этом на официальный запрос о том, почему в выписке отсутствует номер акта об утверждении кадастровой стоимости, территориальное управление Росреестра обычно отвечает следующее: «Кадастровая стоимость указанных объектов рассчитывалась и утверждалась актами определения кадастровой стоимости (далее - АКС) Филиалом. Номера АКС при формировании не присваиваются. В реквизитах документа указывается дата утверждения АКС».

Соответственно, если реквизиты постановления субъекта РФ в выписке о кадастровой стоимости отсутствуют, то кадастровая стоимость таких объектов недвижимости в целях исчисления налога на имущество организаций является неопределенной.

Как отстоять свою позицию – из личного опыта

В последнее время в Москве участились случаи доначисления налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости помещений, входящих в состав зданий, поименованных в перечне субъекта РФ.

Напомним, что п. 6 ст. 378.2 НК РФ предусмотрено, что в случае, если определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

Налоговая инспекция и налогоплательщик по-разному определяют кадастровую стоимость спорных помещений. Так ИФНС исчисляет налог на имущество по кадастровой стоимости помещений на основании данных, предоставленных Росреестром на начало налогового периода, утверждая, что раз стоимость определена и внесена в ЕГРН, то в данном случае п. 6 ст. 378.2 НК РФ не применяется. Как правило, кадастровая стоимость, определенная инспектором, оказывается значительно выше, чем рассчитанная налогоплательщиком, что в последствии приводит к доначислениям налога, пени и штрафов (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Чтобы отстоять свою позицию, налогоплательщику в возражении на акт камеральной налоговой проверки необходимо указать, что кадастровая стоимость помещений не определена (не утверждена) в соответствии с законодательством РФ. Учитывая, что налоговый орган при вынесении решения должен учитывать сложившуюся устойчивую судебную практику, в частности, принимать во внимание решения Верховного Суда РФ (приказ ФНС от 14.10.2016 № ММВ-7-18/560@ «Об организации работы по представлению интересов налоговых органов в судах»), целесообразно в возражении сослаться на Определение Верховного суда РФ от 25.07.2017 № 305-КГ17-6783 по делу № А40-44828/2016. Верховный Суд признал правомерными выводы судов о том, что кадастровая стоимость помещений должна определяться на основании информации из постановления субъекта РФ об утверждении кадастровой стоимости здания с учетом доли площади спорных помещений в общей площади здания. При этом суд кассационной инстанции указал, что «никаким иным образом кадастровая стоимость помещения в здании, входящем в Перечень, в том числе, на основании кадастровых справок, определению не подлежит. В целях налогообложения налогом на имущество организаций кадастровая стоимость принадлежащих обществу помещений … рассчитывается пропорционально площади здания, в котором они расположены, и исходя из утвержденной постановлением … стоимости здания».

Иными словами, сведения, полученные даже от официальных и уполномоченных органов, отличные от сведений, содержащихся в постановлении субъекта РФ, не должны учитываться налогоплательщиками. К аналогичным выводам пришли суды в постановлениях АС Московского округа от 09.08.2017 № Ф05-10312/2017 по делу № А40-176942/2016 и от 19.07.2017 № Ф05-9218/2017 по делу № А40-192799/2016.

В подтверждение своей позиции к возражениям на акт налоговой проверки можно приложить запрос в Управление Росреестра о разъяснении информации, полученной из ЕГРН о кадастровой стоимости помещения. Не исключено, что похожий запрос направит в Росреестр и инспектор ИФНС. Например, инспектор может попросить Росреестр подтвердить информацию о том, что кадастровая стоимость утверждена. На что получит положительный ответ, что по существу не будет соответствовать вышеприведенной позиции Верховного Суда. Налогоплательщику необходимо сформулировать запрос более конкретно, например: «Просим подтвердить, что в соответствии с полученной выпиской из ЕГРН кадастровая стоимость помещения с кадастровыми номерами … не утверждена постановлением субъекта РФ на начало налогового периода».

Запрос может быть направлен по почте или в электронном виде через физическое лицо - представителя организации на сайте Росреестра. Ответ будет готов в течение 30 дней после обращения.

Принимая во внимание сложившуюся судебную практику по данной проблеме, налогоплательщик с большой долей вероятности сможет отстоять свою позицию в досудебном порядке.

Мария Сергеевна Булычева, налоговый консультант,

член Палаты налоговых консультантов